Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten?
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich häufig nicht nur mit dem tatsächlichen Marktwert beschäftigen. Auch das Finanzamt benötigt einen Immobilienwert, um eine mögliche Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu berechnen. Dabei kann es vorkommen, dass der steuerlich ermittelte Grundbesitzwert höher ausfällt als der Wert, der am Immobilienmarkt tatsächlich erzielbar wäre.
In solchen Fällen kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten von Bedeutung sein. Denn das Bewertungsgesetz eröffnet Eigentümern ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen.
Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie?
Bei Erbschaften und Schenkungen wird Grundbesitz nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet. Je nach Grundstücks- und Gebäudeart kommen dabei insbesondere das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren zum Einsatz. So werden beispielsweise Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, während Mietwohngrundstücke regelmäßig dem Ertragswertverfahren zugeordnet werden.
Ziel dieser Verfahren ist zwar die Ermittlung des gemeinen Werts. Die steuerliche Bewertung arbeitet jedoch mit gesetzlich vorgegebenen und teilweise typisierten Bewertungsansätzen. Individuelle Besonderheiten einer Immobilie können deshalb im Einzelfall zu einer Abweichung vom tatsächlichen Marktgeschehen führen. Nach § 177 BewG werden bestimmte privatrechtliche oder öffentlich-rechtliche Belastungen bei der typisierten Bewertung beispielsweise nicht ohne Weiteres berücksichtigt.
Was tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch erscheint?
Entscheidend ist § 198 Bewertungsgesetz (BewG). Danach darf ein Steuerpflichtiger nachweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den steuerlichen Bewertungsverfahren ermittelte Wert. Gelingt dieser Nachweis, ist grundsätzlich der niedrigere Wert anzusetzen.
Genau hier kommt ein Verkehrswertgutachten ins Spiel.
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – beschreibt nach § 194 BauGB den Preis, der zum jeweiligen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften einer Immobilie erzielbar wäre.
Eine professionelle Wertermittlung kann dabei objektspezifische Besonderheiten einbeziehen, die sich tatsächlich auf den Immobilienwert auswirken. Dazu können nach der Immobilienwertermittlungsverordnung beispielsweise Baumängel und Bauschäden, besondere Ertragsverhältnisse, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen gehören.
Wann kann sich ein Verkehrswertgutachten lohnen?
Ein Gutachten ist vor allem dann interessant, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn:
- erhebliche Baumängel oder Bauschäden vorhanden sind,
- ein größerer Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf besteht,
- besondere Rechte oder Belastungen den Wert beeinflussen,
- die tatsächlichen Ertragsverhältnisse von typisierten Annahmen abweichen,
- besondere Grundstücks- oder Gebäudeeigenschaften vorliegen,
- oder die Immobilie am Markt voraussichtlich deutlich weniger erzielen würde als der steuerlich angesetzte Wert.
Gerade bei höherwertigen Immobilien kann bereits eine vergleichsweise geringe prozentuale Abweichung einen erheblichen Unterschied beim steuerlich relevanten Immobilienwert ausmachen. Ob daraus tatsächlich eine Steuerersparnis entsteht, hängt allerdings unter anderem von den persönlichen Freibeträgen, dem übrigen Erwerb und der jeweiligen steuerlichen Situation ab. Die Freibeträge bei Erbschaften und Schenkungen unterscheiden sich beispielsweise deutlich nach dem Verwandtschaftsverhältnis.
Reicht jedes Immobiliengutachten für das Finanzamt aus?
Nein. Wer einen niedrigeren Immobilienwert nach § 198 BewG nachweisen möchte, sollte besonders auf die Qualifikation des Gutachters und die Qualität des Gutachtens achten.
Das Gesetz nennt als regelmäßigen Nachweis unter anderem Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie Gutachten von Sachverständigen oder Gutachtern, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle entsprechend bestellt oder zertifiziert worden sind.
Außerdem muss das Gutachten fachlich nachvollziehbar und methodisch korrekt sein. Die Finanzverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Gutachten nicht automatisch bindend ist. Methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze können dazu führen, dass es als Nachweis nicht akzeptiert wird.
Ein einfaches Kurzgutachten oder eine automatisierte Online-Bewertung sollte deshalb nicht mit einem für steuerliche Zwecke geeigneten Verkehrswertnachweis gleichgesetzt werden.
Ist immer ein Verkehrswertgutachten erforderlich?
Nicht zwingend. § 198 BewG sieht noch eine weitere Möglichkeit vor: Wurde die betreffende Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann auch der tatsächlich erzielte Kaufpreis als Nachweis für den niedrigeren Wert dienen. Voraussetzung ist, dass sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht verändert haben.
Ein Gutachten ist daher vor allem dann relevant, wenn kein geeigneter zeitnaher Kaufpreis vorliegt oder wenn besondere Eigenschaften der Immobilie fachgerecht bewertet und dokumentiert werden müssen.
Erst prüfen, dann Gutachten beauftragen
Nicht bei jeder Erbschaft oder Schenkung ist automatisch ein Verkehrswertgutachten notwendig. Liegt der vom Finanzamt ermittelte Wert plausibel im Bereich des tatsächlichen Marktwerts oder bleibt der gesamte Erwerb ohnehin deutlich innerhalb der persönlichen Freibeträge, kann der finanzielle Nutzen eines zusätzlichen Gutachtens begrenzt sein.
Bestehen dagegen nachvollziehbare Zweifel am angesetzten Immobilienwert, sollte geprüft werden, ob eine qualifizierte Verkehrswertermittlung sinnvoll ist. Besonders bei hochwertigen Immobilien oder deutlichen objektspezifischen Besonderheiten kann eine belastbare Bewertung eine wichtige Grundlage gegenüber dem Finanzamt darstellen.
Fazit: Ein niedrigerer Verkehrswert muss nachgewiesen werden
Der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert muss nicht in jedem Fall dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie entsprechen. § 198 BewG gibt Steuerpflichtigen deshalb die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Ob sich ein Verkehrswertgutachten lohnt, hängt dabei immer vom Einzelfall ab. Entscheidend sind die Höhe der möglichen Wertabweichung, die steuerlichen Auswirkungen und die Besonderheiten der Immobilie.
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Hinweis: Eine Immobilienbewertung ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerliche Auswirkungen sollten mit einem Steuerberater oder einer entsprechend qualifizierten Rechtsberatung abgestimmt werden.