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Restnutzungsdauergutachten für Immobilien in Hamburg und Schleswig-Holstein

Warum Restnutzungsdauergutachten immer mehr an Bedeutung gewinnen und
warum Sie hierdurch Steuern sparen können

Vor dem Hintergrund unterschiedlicher Auffassungen über die Restnutzungsdauer einer Immobilie gewinnen Restnutzungsdauergutachten immer mehr an Bedeutung. Die von
den Finanzämtern veranschlagte Restnutzungsdauer ist häufig falsch, da eine längere Restnutzungsdauer unterstellt wird. Die in erster Linie auf Gesetzen und Literatur beruhende Auffassung der Finanzämter entspricht regelmäßig nicht der tatsächlich zu
erwartenden Restnutzungsdauer einer Immobilie, da individuelle Objekteigenschaften, insbesondere die der vorhandenen Bausubstanz, nicht den Tatsachen entsprechend
bewertet werden. Dieses führt zu nicht unerheblichen, steuerlichen Nachteilen für den Grundeigentümer. Dies lässt sich durch ein Restnutzungsdauergutachten korrigieren, indem die tatsächliche, kürzere Restnutzungsdauer sachverständig festgestellt wird.

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Was ist die Restnutzungsdauer und wo ist sie geregelt?

Die Notwendigkeit jede Immobilie einzeln zu betrachten

Die Restnutzungsdauer (RND) bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts
können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen (§ 4 (3) ImmoWertV). Die Gesamtnutzungsdauer (GND) bezeichnet hingegen die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet
üblicherweise genutzt werden kann (§ 4 (2) ImmoWertV).

Warum ist ein Restnutzungsdauergutachten so wichtig?

Wie ist die Gesetzeslage? Warum plötzlich Restnutzungsdauergutachten?

Der rechtliche Hintergrund ist im Einkommenssteuergesetz (EStG) zu finden.  Dort wird der § 7 „Absetzung für Abnutzung oder Substanzveränderung“ wie folgt zitiert.

(1) Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (Absetzung für Abnutzung in gleichen Beträgen).

Mit Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19, BFH/NV 2022 S. 108, hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige, die sich nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteu ergesetz (EStG) auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes berufen, sich jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß,
wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind.

Die Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als
Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach
entsprechender Norm ist anzuerkennen.

Wie wird ein Restnutzungsdauergutachten erstellt?

Durch diesen Ablauf erhalten Sie ein Gutachten, das Ihnen eine realistische Einschätzung zur weiteren Nutzung und zu potenziellen Kosten bietet.

1. Besichtigung der Immobilie

Der Sachverständige besichtigt die Immobilie vor Ort und dokumentiert bauliche Merkmale, Bausubstanz und den allgemeinen Zustand. Auch die Lage und das Umfeld werden in die Bewertung einbezogen.

2. Zustandsanalyse der Bausubstanz

Die Gebäudesubstanz (Dächer, Fassaden, Fenster, Innen- ausbau und technische An-lagen, etc.) werden zusammen-getragen, analysiert und sachverständig in die Zustandsanalyse einbezogen.

3. Bewertung der festgestellten Fakten

Der Sachverständige ermittelt anhand der Feststellungen Vorort, seiner durchgeführten Zustandsanalyse und anhand der gängigen Fachliteratur, die zu erwartenden Rest-nutzungsdauer der Immobilie.

4. Erstellung des Gutachtens

Basierend auf den gesammelten Fakten der Ortsbesichtigung, der durchgeführten Zustandsanalyse und der Bewertung der Fakten wird das nachvollziehbare RND-Gutachten erstellt.

Methoden der Restnutzungsdauerbewertung – So wird Ihre Immobilie bewertet

Objektive Analyse für eine präzise Prognose der Restnutzungsdauer

Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie werden verschiedene Methoden angewendet, die speziell auf die jeweilige Immobilie und deren Zustand abgestimmt sind:

  • Substanzwertmethode
    Diese Methode bewertet die Restnutzungsdauer basierend auf der Bausubstanz und dem Bauzustand und gibt Aufschluss über den Sanierungsbedarf in den kommenden Jahren.

  • Erfahrungswerte und Vergleichsdaten
    Vergleichswerte und Marktdaten werden herangezogen, um den Zustand Ihrer Immobilie mit ähnlichen Objekten zu vergleichen und eine realistische Restnutzungsdauer  festzulegen.

  • Individuelle Gebäudebewertung
    Die besondere Nutzung und Ausstattung des Gebäudes, zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien, wird in einer individuellen Bewertung berücksichtigt, die für Investoren oft entscheidend ist.

 

Durch den Einsatz dieser Methoden entsteht eine genaue Prognose, die Ihnen eine sichere Grundlage für Investitionen und Entscheidungen gibt.

Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?

Kosten eines Restnutzungsdauergutachtens – Investition in Sicherheit und Klarheit

Transparente Kostenstruktur für eine zuverlässige Zukunftsplanung

Die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten hängen von der Größe, dem Zustand und der Art der Immobilie ab. Die Investition in ein professionelles Gutachten ist jedoch wertvoll, da es Ihnen langfristige Planungssicherheit bietet und potenzielle Kostenfallen rechtzeitig identifiziert. Wir bieten Ihnen gerne ein individuelles Angebot an, das genau auf Ihre Bedürfnisse und Anforderungen zugeschnitten ist.

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FAQs

Häufig gestellte Fragen zu Restnutzungsdauer Gutachen

Die Restnutzungsdauer basiert auf einer detaillierten Analyse der Gebäudesubstanz und einer Prognose zukünftiger Abnutzungen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie kann durch Maßnahmen wie Modernisierung, Sanierung und Renovierung verlängert werden.

Die Ermittlung der restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen regelt Anlage 2 ImmoWertV.

Ja, es gibt potenziellen Käufern eine realistische Einschätzung über zukünftige Instandhaltungskosten und die verbleibende Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Ein professionell erstelltes Gutachten bietet eine objektive Bewertung, die häufig als Entscheidungsgrundlage bei Finanzierungen anerkannt wird.

Von entscheidener bedeutung ist die restnutzungsdauer außerdem, wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden herabgesetzt werden soll, um beispielsweise Abschreibung für Abnutzungs (Afa) zu verkürzen.

Falls Sie weitere Fragen haben, kontaktieren Sie mich gerne – ich berate Sie unverbindlich zu allen Aspekten der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.

Ich freue mich über Ihre Kontaktaufnahme per Telefon,
Kontaktformular oder per Email.
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